最高法院115年度台上字第1032號判決解析：土地買受人何時不能請求拆屋還地？
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土地與其上房屋分屬不同所有人的情形，在不動產交易、繼承、法院拍賣及早期建築案件中並不少見。當土地買受人取得所有權後，發現土地上仍有他人所有的房屋，是否可以直接依民法第767條請求拆屋還地？
最高法院115年度台上字第1032號民事判決提醒我們，這個問題不能只看土地登記名義，也不能只用「債權契約具有相對性」作成結論。原則上，買受土地的人不會當然承受前手地主與房屋所有人之間的土地使用契約；但是，如果買受人明知或依交易情況可得而知房屋長期使用土地的狀態，並在取得土地後立即行使所有權，造成與先前交易行為或和解安排不一致的結果，法院仍須進一步判斷其請求是否違反誠信原則、公共利益，或構成權利濫用。
★ 本判決的重點，不是宣告土地所有人永遠不能請求拆屋還地，而是要求法院在判斷前，完整調查當事人關係、土地及房屋使用歷史、交易過程、和解內容與拆除後的利益衡量。
一、本案爭議：土地買受人取得所有權後，能否立即要求拆屋還地？
依判決所載事實，系爭建物由正野公司興建，建造時曾取得地主出具的土地使用權同意書。該建物早在民國71年1月4日辦理第一次所有權登記，並且長期存在於系爭土地上，前後超過40年。
之後，系爭土地進入法院強制執行程序。拍賣公告已記載土地上存在第三人所有的建物，並提醒投標人應自行查明實際使用情形。被上訴人於拍賣程序中得標後，雙方又在執行事件中成立和解。依和解內容，被上訴人收受上訴人交付的30萬6,000元後，同意向執行法院承認上訴人對系爭土地具有優先購買權，並撤回原先對優先購買權的異議。
➡︎ 換句話說，被上訴人在取得土地前後，似乎已經接觸並知道房屋長期使用土地，以及雙方希望透過和解處理房屋與土地分屬不同所有人的爭議。可是，被上訴人於民國113年5月27日取得土地所有權後，旋即在同年8月2日提起訴訟，請求上訴人拆屋還地。
最高法院因此認為，原審不能只因被上訴人是土地登記名義人，就直接認定其請求沒有違反誠信原則或權利濫用。原審還應調查雙方是否曾協商由其中一方以合理價格買受房屋或土地，以及拆除房屋後土地實際可以如何利用、土地所有人可以取得多少利益、房屋拆除將造成房屋所有人及社會經濟何種損害。由於這些重要事項尚未充分調查，最高法院認為原審判決有再行審理的必要。
二、民法第767條是所有權請求權的基礎，但不是完全不受限制
民法第767條規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還；對於妨害所有權者，得請求除去；有妨害所有權之虞者，得請求防止。
因此，土地所有人對於沒有合法使用權源而占用土地的房屋所有人，原則上可以主張所有物返還請求權，並請求拆屋還地。這是所有權排他效力的具體表現，也是土地所有人保障土地使用、收益及處分利益的重要法律工具。
但是，民法第767條的行使仍然必須受到民法第148條的規範。民法第148條要求權利行使不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，並應依誠實及信用方法行使權利。
這表示土地所有權雖受法律保障，所有權人行使物上請求權時，仍不能完全脫離其取得土地的過程、對土地現況的認知、與相對人的接觸及先前所作的承諾。當所有權行使的方式與其先前行為產生矛盾，並使相對人形成值得保護的信賴時，法院就有必要判斷該請求是否已超越正當權利行使的界線。
三、土地使用契約原則上不當然拘束土地買受人
本判決首先重申債權契約相對性。土地原所有人與房屋所有人之間的使用借貸、租賃或其他土地使用約定，原則上只在契約當事人之間發生效力。土地買受人並不會因為買受土地，就當然承受前手地主對房屋所有人所負的全部契約義務。
因此，房屋所有人不能只提出一份早年土地使用同意書，就當然主張該文件永久拘束後來的土地買受人。土地使用同意書的內容、作成目的、是否約定期限、是否約定對價、是否為申請建築執照使用，以及土地與房屋後續如何移轉，都必須依個案判斷。
然而，債權相對性也不是土地買受人無視一切交易背景的理由。最高法院長期實務見解認為，雖然房屋買受人或土地買受人不當然繼受前手之間的使用借貸關係，但法院仍應斟酌當事人意思、交易情形、房屋使用土地的狀態、雙方利益與損害、公共利益及權利濫用等因素，判斷土地所有人的請求是否應予准許。
本判決正是在這個框架下，要求原審進一步確認：被上訴人究竟是以何種資訊與條件取得土地？得標時是否已知道土地上有合法登記建物？拍賣價格是否已反映土地與房屋分離的使用風險？雙方執行程序中的和解是否已形成特定信賴？這些因素都可能影響權利行使是否符合誠信原則。
四、民法第425條之1可能提供房屋基地使用的法律基礎
民法第425條之1規定，土地及其土地上房屋原屬同一人所有，後來因土地或房屋移轉而分屬不同所有人時，土地受讓人或房屋受讓人與相關當事人之間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係；租金數額無法協議時，得請求法院定之。
這項規定的目的，在於避免房屋因土地或房屋所有權移轉而突然失去基地使用權，進而遭到拆除，造成房屋所有人及社會經濟上的重大損害。司法院相關實務資料也指出，民法第425條之1主要是處理原本有權占有的房屋，因基地或房屋所有權變動而產生基地使用權是否存續的問題。
不過，民法第425條之1並不是所有土地與房屋分離案件都可以直接適用。法院仍須先確認房地原本是否同屬一人所有，以及後續是否因移轉而分屬不同所有人。若不符合條文要件，也不能逕自認定房屋所有人一定享有法定租賃權，而必須回到土地使用同意書、租賃、使用借貸、地上權、和解契約及誠信原則等規範判斷。
★ 本案特別值得注意之處，在於最高法院沒有只停留在形式上的契約相對性，而是要求原審一併調查長期使用、土地使用同意書、拍賣公告與雙方和解等事實。這也說明，在土地與房屋分屬不同所有人的案件中，法律關係不能只依土地登記或單一文件判斷。
五、誠信原則與權利濫用，法院會看哪些具體因素？
■ 第一，土地所有人是否早已知道房屋存在及其使用土地的狀態。若房屋已辦理第一次所有權登記，長期公開存在於土地上，且土地原所有人多年未提出異議，後來的土地買受人能否主張自己完全不知道，就可能需要進一步調查。
■ 第二，土地買受人取得土地時是否已被明確告知地上物狀況。法院拍賣公告、現場勘查、土地謄本、建物登記、照片及執行卷宗，都可能影響買受人是否知悉土地與房屋分屬不同所有人，以及是否已將相關風險納入交易判斷。
■ 第三，土地買受人取得土地的過程中，是否曾經與房屋所有人協商或和解。本案中，買受人收受和解金後，曾向執行法院承認房屋所有人的優先購買權，這項行為是否代表其已知悉並有意處理房地分離的爭議，即是最高法院要求原審調查的重點。
■ 第四，取得土地後提起拆屋還地訴訟的時間與目的。如果土地買受人剛完成和解或剛取得所有權，就立即改變立場提起拆屋還地訴訟，法院可能需要檢驗這種前後不一致的行為是否違反和解安排的本旨，或是否使相對人產生值得保護的信賴。
■ 第五，拆除後土地是否具有實際利用價值。土地面積、形狀、位置、周圍建物、法定空地、建築限制及其他使用條件，都會影響土地所有人取回基地後能否真正獲得實益。若拆除房屋後土地仍難以單獨利用，法院可能更需要審慎衡量拆除所造成的損害與土地所有人所能取得的利益。
■ 第六，房屋拆除將造成的損害及社會經濟影響。房屋是否合法建築、是否長期供人居住、是否具有交易價值、拆除後是否難以回復，以及是否有其他方式可以解決土地使用問題，均是法院進行利益衡量時的重要資料。
■ 第七，雙方是否存在較小侵害的替代方案。例如由房屋所有人承租基地並支付合理租金，由一方買受房屋或土地，設定地上權，或依和解條件重新協商。替代方案的存在，不代表土地所有人必須接受任何條件，但可能影響直接請求拆除是否符合誠信原則。
六、本判決不是房屋所有人的當然勝訴保障
需要特別澄清的是，最高法院本案並沒有認定房屋所有人只要長期居住，就一定可以拒絕拆屋還地；也沒有認定只要土地上有合法建物，土地所有人就永遠不能行使民法第767條的權利。
本判決的法律效果，是認為原審對重要事實及利益衡量尚未調查完整，因此將相關部分判決廢棄並發回更審。發回後，原審仍須依調查結果判斷雙方間是否存在合法土地使用權源，以及土地所有人的請求是否違反誠信原則、公共利益或權利濫用禁止原則。
如果房屋所有人確實沒有任何土地使用權源，土地原所有人及後來的土地買受人也從未承諾或容任房屋使用，土地買受人取得土地後只是正常排除無權占有，且不存在以損害房屋所有人為主要目的的情形，請求拆屋還地仍可能獲得法院支持。
相反地，如果房屋存在時間已久，土地原所有人曾同意建築或長期容任使用，土地買受人於交易前已經知道房屋存在，並曾透過和解或其他方式表示願意處理房地分離爭議，則其後立即主張拆屋還地，就可能面臨誠信原則及權利濫用的抗辯。
七、土地買受人與房屋所有人應如何保存及準備證據？
➡︎ 土地買受人應在投標或交易前，調查土地登記謄本、建物登記資料、拍賣公告、現場照片、使用現況、建築執照及土地使用同意文件。若公告已明確記載地上有第三人建物，不能只以「買到土地」作為日後主張完全不知情的依據。
➡︎ 土地買受人也應保存投標文件、估價資料、現場勘查紀錄、與房屋所有人的協商紀錄、和解書及付款資料。如果土地購買價格、和解金額或其他交易條件已經反映房地分離的風險，這些資料都可能成為日後法院判斷雙方利益與信賴關係的依據。
➠ 房屋所有人則應保存土地使用權同意書、建築執照、使用執照、第一次所有權登記資料、房屋稅及水電資料、長期居住或使用證明、歷次買賣文件、土地原所有人的同意或容任證據，以及執行程序中的和解書與付款證明。
➠ 房屋所有人若主張民法第425條之1，應具體說明房地原本是否同屬一人所有，以及土地與房屋何時、如何分離。若主張存在租賃、使用借貸、地上權或其他使用權源，則應提出契約、書面同意、交易文件及相關證人，不能只以房屋合法或長期存在作為唯一依據。
八、涉及刑事爭議時，應同步處理民刑事風險
部分拆屋還地案件可能同時涉及偽造文書、詐欺、強制、損壞、違法處分或拍賣程序爭議。若案件進一步進入調查局或檢察機關偵查程序，當事人除了處理民事所有權與土地使用問題，也應注意訊問筆錄、證據保存及陳述前後一致性。
當事人若需要尋找調查局陪同偵訊律師推薦，或搜尋熟悉調查局辦案律師推薦，應確認律師是否能同時理解民事不動產爭議與刑事偵查程序。謙聖國際法律事務所除處理土地、房屋及拆屋還地等民事爭議外，也處理跨國運輸毒品案、台灣製毒工廠案、詐騙集團案、違法吸金及銀行法案件，能依案件性質協助當事人整理事實、保全證據並評估民刑事程序之間的相互影響。
結語：取得土地不等於可以忽略既存的法律關係
最高法院115年度台上字第1032號判決的實務啟示是：土地所有權的保障與房屋存續及交易安全的保護，不能只用單一法律概念處理。
土地買受人原則上可以依民法第767條排除無權占有，但仍須注意其取得土地時是否已知悉地上建物、是否承接或參與和解、是否因自身行為使房屋所有人產生合理信賴，以及拆除房屋後能取得的實際利益。房屋所有人則不能只以「房屋存在很久」或「房屋已登記」主張永久使用土地，而應提出具體的土地使用權源、交易文件與信賴基礎。
在這類案件中，法院最後要處理的不是單純的「誰有土地權狀」，而是土地所有權的行使是否符合誠信原則，房屋所有人的使用是否具有法律基礎，以及直接拆除是否為必要且相當的救濟方式。越早整理交易文件、使用歷史、拍賣資料、和解內容與現場狀況，越能有效判斷案件風險並尋找合理的解決方案。
謙聖國際法律事務所提醒，拆屋還地、房地分離、土地使用同意書及拍賣取得土地等案件，均高度依賴個案事實。本文僅作為一般法律知識說明，實際權利義務仍應由律師檢視完整契約、登記資料、執行卷宗及現場使用狀態後判斷。如有任何法律問題
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