投資群組、代書介紹金主、房子設定抵押……一步步走進「假借貸真騙房」的完美陷阱，你的家可能就這樣被合法奪走！
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阿玲是一名在台北工作的上班族，平時省吃儉用，好不容易和先生一起買下了人生中第一間小公寓。某天，她在社群軟體上被拉進一個「理財投資群組」，群組裡每天都有人分享獲利截圖，老師的分析頭頭是道，成員們的回饋也熱絡非凡。阿玲起初只是觀望，但看著群組裡的人一個個說自己賺了幾萬、幾十萬，她的心也開始動搖了。
她試著小額投入，果然看到了「獲利」。這一切看起來都那麼真實，那麼美好。於是她想加碼，卻發現手邊的現金已經不夠。就在這個時候，群組裡一個自稱「代書」的人私訊了她：「妳有房子嗎？可以幫妳介紹金主，辦理抵押貸款，這樣妳就有資金可以繼續投資了。」
阿玲沒有多想。她相信這個代書，相信這個金主，更相信那個讓她「賺到錢」的投資平台。她把房子拿去設定了抵押，借出了一筆對她來說相當龐大的金額，全數投入了那個平台。然後，平台消失了。那一天，阿玲才驚覺，自己從頭到尾都活在一個精心設計的騙局裡。
一、從投資詐騙到騙房奪屋：一個環環相扣的完美劇本
阿玲的故事並非個案，而是近年來在台灣各地真實上演的悲劇。謙聖國際法律事務所在接觸眾多類似案件後，深刻體認到這種「假借貸真騙房」的詐騙手法，是目前最難以防範、也最難以追訴的詐騙類型之一。這種詐騙的可怕之處，在於它的每一個環節都設計得天衣無縫。詐騙集團先用「保證獲利」、「極高報酬」的話術，讓被害人在群組中建立起信任感，甚至讓被害人小額獲利幾次，徹底打消疑慮。等到被害人想要加碼卻缺乏資金時，代書角色就適時出現，搭配金主提供貸款服務，讓被害人誤以為這只是一筆普通的房屋抵押借款。
被害人以為自己只是在借錢投資，殊不知，這筆錢從一開始就不打算讓他們賺回來。當投資平台捲款跑路，被害人手上什麼都沒有了，但那筆抵押借款卻是真實存在的法律債務。金主這時候搖身一變，從「好心幫忙的貸款人」變成了「依法催討的債權人」，開始瘋狂催債。一旦被害人無力償還，金主就會向法院聲請拍賣房屋，透過完全合法的強制執行程序，把被害人的家奪走。
更殘忍的是，有些詐騙集團還會在借款時要求被害人簽下本票，再將本票轉讓給另一名同夥。基於票據法上的「票據無因性」原則，持票人可以完全不管這張票的來源，直接聲請強制執行，扣押被害人的財產或薪水。被害人就算想抗辯自己是被騙才簽的，對方只要說「我是合法取得這張票的」，就能讓法院繼續執行下去。
二、金主與代書為何能全身而退？
當被害人終於鼓起勇氣去報警，卻往往會發現，這場官司打起來比想像中困難得多。
▪️在法庭上，金主通常會一臉無辜地說：「我只是借錢給他，賺取合理的利息，他拿去投資詐騙，我怎麼會知道？我也是受害者啊。」
▪️而代書則會辯稱：「我只是依照客戶的委託，辦理抵押權設定的文書作業，他們私下的交易目的，我完全不清楚。」
這兩種說法，在現行的法律框架下，往往都能站得住腳。
➙因為要證明金主或代書「明知」被害人的資金是用於詐騙，並且「故意」配合詐騙集團行事，在舉證上有相當高的難度。
實務上，這些人確實經常能夠全身而退，就算被害人提起民事訴訟，也難以追回已遭拍賣的房產。這種困境的根源，在於詐騙集團巧妙地利用了法律上「善意第三人」的保護傘。只要金主和代書能夠維持「不知情」的外觀，就能在刑事上逃脫詐欺的追訴，在民事上繼續合法地執行抵押權。
三、制度的省思：法律應課予金主與代書查證義務
謙聖國際法律事務所認為，面對這種愈演愈烈的騙房慘劇，現行的法律制度確實有值得深思之處。
目前，律師與會計師等高風險行業已被課予防制洗錢的查證義務。若律師或會計師收取的報酬被認定為不法所得，也可能面臨洗錢罪的刑事責任。這樣的制度設計，正是為了防止專業人士淪為犯罪集團的工具。
➙既然如此，對於頻繁出現在詐騙案件中的金主與代書，是否也應該課予類似的「查證與防詐義務」？
要求他們在辦理高額不動產抵押借款時，必須確認資金用途的合法性，並留下相關的查驗紀錄？如果金主與代書在明顯不合常理的情況下，仍然選擇視而不見、繼續配合，就應該承擔相應的法律責任，而不是繼續躲在「不知情」的保護傘下逍遙法外。
四、防範之道：保護自己的家，從這幾點做起
謙聖國際法律事務所提醒所有民眾，面對這種精心設計的詐騙手法，務必提高警覺。任何標榜「保證獲利」、「穩賺不賠」的投資項目，都應該抱持高度懷疑的態度。當有人主動介紹貸款管道，並建議您以房屋抵押換取資金時，更應該立即停下來冷靜思考。在進行任何涉及不動產抵押的借貸交易之前，務必尋求專業律師的協助，仔細審閱每一份合約，確認對方的身分與資格，切勿因為一時的貪念或急迫，就將辛苦積累的房產輕易交到陌生人手中。
如果您或您的親友不幸已經落入類似的陷阱，或正在面臨房屋遭法拍的困境，請立即聯繫謙聖國際法律事務所。我們的律師團隊將為您仔細評估案情，研究是否有機會透過法律途徑，向詐騙集團的共犯結構追究責任，盡一切可能為您守護最後的防線。如有任何法律問題
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